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Ma. Cinta Espuny

MEDIDAS ADOPTADAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS PARA PALIAR LOS EFECTOS DEL COVID-19, POR EL REAL DECRETO 11/2020 DE 31 DE MARZO, PUBLICADO EN EL BOE EL 1 DE ABRIL DE 2020.

El Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo adoptó una serie de medidas sociales ante el impacto causado por la alarma sanitaria debida al Covid-10. En este artículo intentaremos analizar los aspectos relativos a arrendamientos urbanos.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que, en contra de lo que parecen dar a entender los titulares de prensa, este Real Decreto no prohíbe la presentación de demandas de desahucio, sino que lo que establece es una serie de medidas si se dan determinadas circunstancias o requisitos, no aplicables, por consiguiente, a todos los casos. Estas medidas son la suspensión del procedimiento de desahucio, la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda habitual y la moratoria de la deuda arrendaticia, de los que hablaremos con más detalle.

Comenzaremos con la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamientos vigentes en el momento de la entrada en vigor del Real Decreto, para los que no se exige ningún requisito de carácter económico y que aparecen regulados en el artículo 2 del mismo. Dicha prórroga se refiere a los arrendamientos de vivienda habitual, por lo que no entrarían ni los locales de negocio ni segundas residencias ni ningún otro concepto. El Real Decreto establece una prórroga extraordinaria de un máximo de seis meses a todos aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyo plazo finalice (ya sea haber llegado a su término el plazo del contrato o de las prórrogas forzosa y tácita establecidas en los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) entre el 1 de abril de 2.020 hasta dos meses después de acabado el período de alarma. La prórroga es obligatoria para el arrendador y los términos del contrato serán los mismos que existían, salvo que ambas partes pacten otros distintos. Eso sí, deberá solicitarla el arrendatario, aunque el precepto no aclara el plazo en que debe realizarlo. Entendemos que si, en el momento de proceder a la notificación de finalización del contrato, según lo previsto en el propio contrato o en la ley, no se ha recibido solicitud alguna por parte del arrendatario, el arrendador podrá efectuar dicha notificación.

Se echa en falta en este apartado la distinción entre grandes y pequeños propietarios, así como la previsión de que el arrendatario se encuentre al día en el pago de la renta. En caso de que no sea así, aconsejamos inmediatamente proceder a la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago.

Ahora sí entraríamos a analizar brevemente los requisitos que darán acceso al resto de medidas previstas en Real Decreto 11/2020.

Para beneficiarse de los mismos, el arrendatario debe encontrarse en situación de vulnerabilidad sobrevenida a causa de la alarma sanitaria causada por el Covid-19 y ha de cumplir los requisitos que se recogen en el artículo 5 del Real Decreto y que en resumen serían:

El primero, que los ingresos mensuales de la unidad familiar del arrendatario, en conjunto, sean inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). Por unidad familiar se entiende el arrendatario, el cónyuge o su pareja de hecho inscrita, hijos e incluso tutelados, todos ellos convivientes en el domicilio. Si el IPREM mensual para 2.020 está en 537,84 €, se entiende que la suma de lo que ingresan todos los miembros de la unidad familiar no debe superar los 1.613,52 € mensuales. Se establecen incrementos de dicha cantidad en caso de miembros de familia con discapacidad reconocida. También se fijan excepciones cuando se posee otra vivienda en España. Por ello, habrá que estudiar cada caso particular para apreciar si el cliente puede acogerse a estas medidas.

El segundo requisito es que la renta que se esté pagando, más los gastos incorporados a la misma, así como los suministros básicos, entre los que se incluyen la telefonía fija y móvil, la calefacción, electricidad, agua, gas y comunidad, si la paga el inquilino, han de ser superiores al 35 por ciento de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar.

Todo ello se habrá de justificar mediante la documentación que se especifica en el artículo 6 del mismo Real Decreto Ley.

Dicho esto, seguiremos con las medidas de carácter procesal previstas en el artículo 1 del Real Decreto 11/2020, es decir, con lo referente a los desahucios en curso. Lo primero que debemos tener claro es que estas medidas no se van a aplicar a los juicios de desahucio anteriores a este Real Decreto, que ya tuvieran fecha de lanzamiento estipulada y que se vio suspendida por la declaración del estado de alarma. En estos casos, simplemente, cuando se acabe la suspensión de los términos judiciales, habrá que presentar un escrito solicitando el señalamiento de una nueva fecha para el lanzamiento. Tampoco se aplicarán a aquellos casos que no cumplan con los requisitos que se enumeran en el artículo 5 y se justifiquen con los documentos que se especifican en el artículo 6.

Los arrendatarios beneficiados por el Real Decreto 11/2020 son aquellos que están afectados por una vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de a pandemia del Covid-19; no tiene que ver, por tanto, con circunstancias económicas anteriores. El Real Decreto prevé la suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para las unidades familiares en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional causados por esta pandemia.

Pues bien, los arrendatarios que cumplan con estos requisitos del artículo 5, podrán presentar en el Juzgado un escrito ante el Letrado de la Administración de Justicia (en adelante, LAJ) comunicando dicha situación y justificándola con los documentos a que hace referencia el artículo 6 y el LAJ lo comunicará directamente a los servicios sociales, entendiendo que en la propia solicitud ya está implícito el consentimiento del solicitante, con lo que se soluciona el problema planteado por el artículo 550-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC). Se decretará una suspensión extraordinaria del lanzamiento..

Si aún no existe fecha para el lanzamiento, se suspenderá en procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren oportunas, por un período máximo de seis meses a contar desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley, es decir, desde el 2 de abril al 2 de octubre de 2.020.

Teniendo en cuenta el informe de los servicios sociales, si considera que existe la situación de vulnerabilidad sobrevenida, el LAJ dictará un decreto dictando la suspensión, con carácter retroactivo al momento en que se produjo la mencionada situación, establecerá el tiempo que debe durar la suspensión y las fechas de reanudación de los plazos que queden pendientes, así como el señalamiento del día de la vista.

Si esta suspensión afecta al arrendador, que se encuentra también en situación de vulnerabilidad sobrevenida él mismo, podrá también presentar un escrito y los documentos pertinentes ante el LAJ, quien los remitirá a los servicios sociales para que se tenga en cuenta en el plazo de suspensión y en las medidas sociales a tomar.

Por lo que se refiere a la moratoria o reducción de la deuda arrendaticia, el Real Decreto distingue en los arrendadores, entre los grandes tenedores y los pequeños propietarios:

La moratoria de la renta la puede solicitar el arrendatario que se encuentre en la situación de vulnerabilidad antes descrita siempre y cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor. Aquí se cambia el concepto anterior de gran tenedor y el artículo 4 de la nueva regulación entiende por tal toda persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros. Por tanto se incluirían también los locales, no solo las viviendas. O bien, que sea titular en conjunto, de más de mil quinientos metros cuadrados de superficie construida.

Si el arrendador se encuentra incluido en este concepto de gran tenedor, el arrendatario puede solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley, es decir desde el 1 de abril de 2020 un aplazamiento extraordinario del pago de la renta, o bien una condonación parcial o total de la misma. El arrendador podrá elegir entre las dos opciones en un plazo de siete días. Si no existe acuerdo las opciones que tiene el arrendador son:

a) Una reducción del 50 por ciento del importe de la renta mientras dure el estado de alarma y los meses siguientes hasta un máximo de cuatro, siempre y cuando subsista la situación de vulnerabilidad del arrendatario.

b) Una moratoria en el pago de la renta durante el período de alarma, renovable mes a mes hasta un máximo de cuatro meses, igualmente mientras el arrendatario mantenga durante este tiempo la situación de vulnerabilidad a que se refiere el artículo 5.

Siempre hemos de tener en cuenta de que se trata de una vulnerabilidad sobrevenida. Aunque el Real Decreto no dice nada de que el arrendatario debería encontrarse al corriente del pago de la renta para poder acogerse a este beneficio, entendemos que tiene que ser así, caso contrario no se trataría de vulnerabilidad sobrevenida por la alarma sanitaria.

La cantidad que se ha dejado de abonar por la moratoria, se pagará por plazos, a partir de la finalización de la misma y durante la vigencia del contrato de arrendamiento, hasta un máximo de tres años. Por tanto, deberá calcularse según los meses que queden para la finalización del contrato. La cantidad debida no devengará intereses.

En el supuesto de que el propietario sea un pequeño tenedor, es decir, que no entre dentro de la categoría antes descrita de gran tenedor, si el arrendatario se encuentra en la situación de vulnerabilidad descrita en el artículo 5, el artículo 8 prevé que también pueda solicitar un aplazamiento y que el arrendador deba contestar en el plazo de siete días, pero en este supuesto, si el arrendador no acepta el acuerdo, el arrendatario podrá acceder a unas ayudas transitorias de financiación, previstas en el propio Real Decreto, que consisten en una línea de avales con total cobertura del Estado, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, para poder obtener esta financiación de diferentes las entidades financieras, sin intereses ni costes para el arrendatario.

Se echa de menos en el Real Decreto que no se haya previsto una situación similar para los locales de negocios, que se han visto afectados por el cierre del negocio debido precisamente a la pandemia, lo que seguramente sería materia para otro artículo ya que excede la temática del presente. No obstante, en el despacho podemos ofrecer diversas soluciones prácticas a dicha problemática.

Ma. Cinta Espuny