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Ma. Cinta Espuny

MEDIDAS DE MORATORIA EN ARRENDAMIENTOS LOCAL DE NEGOCIO PYMES Y AUTÓNOMOS ADOPTADAS POR EL REAL DECRETO LEY 15/2020

Llamaba nuestra atención en el artículo anterior la falta de regulación para los locales de negocio en el Real Decreto Ley 11/2020, la cual ha venido a ser suplica por el Real Decreto Ley 15/2020 , de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. – Boletín Oficial del Estado de 22-04-2020, que comentamos en presente artículo y que viene a ser una aplicación, prácticamente de las de las mismas normas que operaban en los arrendamientos de viviendas.

Bajo el epígrafe “Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos”, se encuadran cinco artículos que regulan la moratoria a la que pueden acceder los arrendatarios tanto de local de negocio como de industria, sin establecer distinción entre ambos. Ambos quedan incluidos en la categoría de arrendamientos para uso distinto de vivienda. medidas han entrado en vigor a partir del 23 de abril de 2020.

En el artículo 1 se regula que los arrendatarios, ya sean personas físicas o jurídicas, de local de negocio o de industria, pueden solicitar a su arrendador, si éste es gran tenedor, una moratoria del pago de la renta que deberá ser aceptada obligatoriamente por éste. El plazo para solicitarla va del 23 de abril al 23 de mayo de 2020, es decir, un mes desde la entrada en vigor del real decreto ley (RDL).

La definición de gran tenedor sigue siendo la misma que en el RDL 11/2020: empresa, entidad pública o persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o bien que sea titular de más de mil quinientos metros cuadrados construidos.

La moratoria será automática y por todo el período que dure el estado de alarma y sus prórrogas y las mensualidades siguientes hasta un máximo de cuatro mensualidades. La renta se aplazará mediante e fraccionamiento de las cuotas durante dos años. En el caso de que la vigencia del contrato sea inferior a dos años, el pago de las cuotas deberá acomodarse al período que reste de vigencia. Todo ello si no se ha llegado previamente a otro tipo de acuerdo entre las partes, el cual será preferente.

Por consiguiente, a falta de acuerdo, se solicitaría a partir del 23 de abril hasta el 23 de mayo y se aplicaría a las mensualidades siguientes, de mayo a agosto y a partir de septiembre se empezaría a pagar la mensualidad y la cuota. No cabe, por tanto, el incumplimiento unilateral, como también se apunta en el preámbulo.

El artículo 2 se refiere al caso en que el arrendador sea pequeño tenedor, es decir, no esté incluido en la categoría de gran tenedor a que se ha hecho referencia en el artículo 1. Siempre que no se hubiera acordado previamente entre las partes un aplazamiento o rebaja de la renta, el arrendatario podrá solicitar del arrendador, en el mismo plazo señalado en el artículo anterior, un aplazamiento en el pago de la renta, pero aquí la aceptación ya no es obligatoria y tampoco se señala el número de mensualidades ni de plazos para su devolución.

Se introduce como novedad que las partes puedan disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de la renta arrendaticia, en cuyo caso el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año, o en el plazo que reste de vigencia del contrato si fuera inferior a un año. Lo que desconocemos en este momento es cómo se articulará esto a través del INCASOL, ya que el contrato sigue vigente.

En el artículo 3 se regulan los requisitos para acceder a esta moratoria:

 Si se trata de una persona física, es decir, un autónomo, tendrá que estar afiliado y de alta en el momento en que se declaró el estado de alarma (Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo) en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

 En el supuesto de las pymes: las que pueden solicitar esta moratoria son aquellas con un activo que no supere los cuatro millones de euros, su importe de cifra neta no supere los ocho millones de euros y que no tengan una plantilla de más de 50 trabajadores.

Y en ambos casos, tanto autónomos como pymes, deben cumplir el requisito económico siguiente: que su actividad económica haya sido suspendida por el RDL 463/2020 de estado de alarma, o bien, si no ha sido suspendida, que su facturación se haya visto reducida en un 75 por ciento en relación con la facturación media del mismo trimestre del ejercicio 2019.

En el artículo 4 se especifican los documentos a aportar, que básicamente se reduce a una declaración responsable que demuestre la reducción de los ingresos, debiendo mostrar la contabilidad al arrendador si lo requiere. Y la suspensión de actividad se justifica mediante la declaración de cese de actividad presentada por el interesado.

El artículo 5 prevé las consecuencias para aquellos arrendatarios que se hayan beneficiado de esta moratoria sin cumplir los requisitos del artículo 3, incluyendo indemnización por daños y perjuicios al arrendador y responsabilidades de cualquier otro orden que se pudieran derivar.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que la mayoría de propietarios de locales de negocios pertenecen a la categoría de pequeños tenedores y que, por tanto, no están obligados a aceptar la moratoria. Sin embargo, también la mayoría de pequeños negocios han tenido que cerrar como consecuencia del estado de alarma. Ello nos lleva necesariamente a la negociación, ya que llegar a posturas extremas sólo va a conducir, por una parte, al cierre del negocio y, por la otra, a la pérdida del arrendatario en una época que se avecina como de crisis económica.

La postura de dejar simplemente de pagar la renta no conduce a ninguna pamás que a una acción de desahucio y finalmente al cierre. Hay que tener en cuenta que en el preámbulo del RDL se recuerda expresamente que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no prevé la exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, ya que la fuerza mayor sólo se prevé en los arrendamientos rústicos.

Tampoco considera el preámbulo que se pueda acudir a la regulación que nos ofrece el Código Civil de la fuerza mayor, ya que no distribuye adecuadamente el riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución del contrato en casos extremos.

No obstante, el preámbulo, refiriéndose a la LAU, añade el inciso “salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley”. Lo que se está planteando es una aplicación por analogía del artículo 26 en relación con el artículo 30 de la LAU, que prevé la suspensión del pago de la renta en el supuesto de que se estén realizando unas obras de conservación u obras acordadas por una autoridad competente, que hagan inhabitable la vivienda. No creemos que sea equiparable la inhabitabilidad de una vivienda por obras a la situación de inoperancia del negocio a que se ha llegado en la presente situación, pero no deja de ser una vía para argumentar la negociación.

Finalmente, el preámbulo se decanta por una nueva regulación en consonancia con la cláusula «rebus sic stantibus», de creación jurisprudencial, que lo que busca es, ante unos hechos sobrevenidos, imprevisibles e inevitables, que han causado un desequilibrio en las contraprestaciones entre las partes, evitar que una parte soporte toda la onerosidad de la situación y crear, en cambio, un nuevo equilibrio en las contraprestaciones, con la finalidad de preservar la pervivencia del contrato. Esta regulación, por el momento no existe más que en el ámbito de la Jurisprudencia, por lo que es susceptible de ser comentada en otro artículo.

En la coyuntura actual, se incide, sobre todo, en los acuerdos entre las partes y dada la situación de colapso en que se encontrarán los juzgados cuando reinicien su actividad, lo mejor que podemos hacer es llegar a estos pactos provisionales, para lo que pueden recurrir a la mediación.

Una de las soluciones que se aconsejan como alternativa a las demandas de desahucio y de cláusulas “rebus”, es acudir al Tribunal Arbitral de Barcelona, que se encuentra en activo en estas fechas.

El Tribunal Arbitral interviene cuando hay una cláusula arbitral previa en el contrato; pero en vistas de la problemática suscitada por la situación actual y la enorme litigiosidad que se prevé, ha aprobado un nuevo procedimiento en el que las partes en conflicto firman un convenio ad hoc y se someten a la decisión del Tribunal Arbitral y la situación puede estar resuelta en un par de meses.

En suma, antes de tomar decisiones radicales, consulte a su abogado/a que, estudiando pormenorizadamente su caso, le aconsejará cuál es la mejor solución para afrontar su situación.

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